Поверителността на Вашите данни е важна за нас и затова искаме да Ви информираме за правата Ви съгласно Общ регламент за защита на личните данни (Регламент (ЕС) 2016/679) в сила от 25.05.2018 и употребата на „бисквитки“ от нашата страница. Научете повече за нашите Общи условия за ползване, Политиката ни за „бисквитки“ и Политиката за лични данни. Прочетох и разбрах
Ние сме мотивирани да Ви направим лидери, защото осъзнаваме, че чрез Вас ще станем по-силни!
Професионални консултантски услуги, резултат от дългогодишен опит и установени традиции. Създаване и реализиране на концепции за големи проекти, управление и цялостно маркетиране.
Eкспертни оценки и професионално управление на различни типове недвижима собственост, благодарение на задълбоченото познаване на пазара и своята независимост.
В тази платформа се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство.

Добромир Ганев, пpедcедател на УС на Национално сдружение Недвижими имоти (НСНИ).

Добромир Ганев е магистър на Икономически университет - Варна по специалност "Икономика на индустрията". Специализира международна търговия и бизнес развитие към Института за специализации към Land O Lakes-Mineapolis-St.Paul-USA. Сертификати: CIPS сертификат на National Association of REALTORS-USA, международен специалист в сферата на недвижимите имоти; SRS сертификат на Real Estate Business Institute за представителство на интересите на продавачи на имоти.

През 1993 г. основава ФОРОС.

Добромир Ганев е председател на УС на Национално сдружение недвижими имоти. Заместник-председател на УС на НСНИ за мандати 2012-2014 г., 2014-2016 г., и 2016 -2018 г.).

- Г-н Ганев, преди месец в София се състоя първото представяне на съвместния проект за единна мултилистинг система на НСНИ и Ларис МЛС. Разкажете ни накратко какво представлява тази система и как тя ще се отрази на пазара на имоти в страната?

- MLS не е просто платформа или система, която обединява професионално работещите брокери и предоставя информация за предлагани ексклузивни оферти на пазара. MLS е концепция за едно ново, по-високо ниво на справедливи, ефективни и ефикасни бизнес взаимоотношения между клиента, неговия личен брокер и всички останали професионално работещи агенти на пазара. Крайната цел е постигане на възможно най-добри условия при реализиране на сделката. MLS е платформа, където се публикуват единствено имоти, за които е подписан посреднически договор с клауза за изключително представителство. Такава е и добрата практика в развитите пазари по света и в Европа. Българският пазар от момента на своето стартиране през 1990 г. пое в една неправилна посока в своето развитие. Той и към настоящия момент е твърде несъвършен.

- Какво имате предвид?

- Несъвършен е в много отношения, но със сигурност в моделите, които се прилагат, във взаимоотношенията между потребителите и брокерите. Изключително неправилно е потребителите да искат да работят с множество брокери и в същото време да очакват високо качество на предоставяните услуги. В същия момент голяма част от нашите колеги не влагат достатъчно квалифицирани усилия за убеждаване и доказване на своите клиенти, че изключителното представителство при предоставяне на посреднически услуги е win-win модел, който при правилно прилагане предполага поемане на значително повече ангажименти. Най-вече от страна на брокера, който пък от своя страна гарантира успешно затваряне на всяка сделка. В развитите пазари като САЩ, Франция и други ексклузивитета, като модел на работа между клиент и брокер се използва в 99.95% от случаите на посредничество. MLS обединява брокерите около етичен кодекс и общи правила на работа, давайки редица предимства както за продавачите и купувачите, така и за самите брокери.

- Как бихте характеризирали пазара в настоящия момент, какво се случва на него?

- Сегашният стадий на развитие на пазара е слeдствие на 3-4-годишен период на по-сериозна динамика. Той е спокоен, стабилен, предвидим. Предлагането е достатъчно - на нива и в количества, които би трябвало да задоволяват потребностите на купувачите и да не им се налага да бързат с вземането на решение. Интересът от страна на купувачите не е по-слаб, тъй като и икономическите показатели на страната, на гражданите, семействата и фирмите са добри. Очакваните повишения на лихвите се забавят. Продуктите на банките са все още атрактивни, изгодни и интересни.

- Как се определят цените на имотите у нас и какви са тенденциите в момента?

- Моите очаквания са, че ръстът ще бъде значително по-нисък. В последните 3-4 години той е в рамките на 6-7% на годишна база. Тази календарна година вероятно ще е максимум 3%. Това очакване стъпва върху база цялостен поглед за пазара като брой сделки за 2018 г. в страната и по градове, строителната активност, статистиката за ипотечните кредити като обем и брой и очаквания за лихвените проценти. Това са основните параметри, които влияят най-активно на пазара. Миналата година беше най-слабата от 2009 г като обем сделки за цялата страна. Според официалната статистика те са около 212 хил., като през 2015 г. са 230 хил., а през 2007 г. бяха 330 хил.

- На имотния пазар има свобода на договаряне и тя е право на всеки от участниците. Това обаче създава трудности, когато се дефинира реалната цена на даден имот, и така се стигна до редица сделки на симулативни цени. Какви са механизмите за изсветляването им?

- Твърде трудно е да се докаже дали действителната стойност на една сделка е вписаната в нотариалния акт. За да се направи, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то поне по няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - „Икар“. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на АВ. Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българския бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени.

Многократно от НСНИ сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес по периодична актуализация на данъчните оценки да бъде задължителен. В процеса трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. НСНИ нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно да участва в актуализирането на данъчните оценки чрез своите експерти. Това ще доведе до генериране на по-справедливи стойности на данъчни оценки във всеки средносрочен период, както за общинския фиск, така и за гражданите. За последите 25 години такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите Общини. За малките нямаме информация.

- В последно време жилищното строителство в Пловдив е интензивно и причините за това са обясними. Наред с високия клас проекти обаче се забелязва строителство на много типови проекти. Къде са рисковете за купувачите в случая и какво ще ги посъветвате Вие - доколко е удачно да влагат парите си в евтино и най-често некачествено строителство?

- Разбира се, по никой начин не съветвам купувачите да закупуват некачествено строителство с мотивация: по-ниски предлагани офертни стойности.

Всяка “икономия” се отразява на последващите експлоатационни разходи за ремонти и поддръжка.

Твърде малко купувачи на пазара обаче имат експертизата да разпознаят кое строителство е качествено. Затова е препоръчително да направите информиран избор и да наемете професионален консултант-брокер, който успешно ще Ви „преведе” през обширния, дълбок и криещ опасности „океан“, наречен процес по покупко-продажба или наемане на имот.

Що се отнася до първата част от въпроса: проблемът не е в строителството на типови (еднакви) проекти. Този подход редуцира някои разходи на инвеститорите и предоставя възможност на пазара да се предложи по-ниска крайна продажна цена. Проблемът по-скоро е в правилната преценка на инвеститорите в кои райони е подходящо да използват подобен подход. В ежедневната си консултантска дейност през годините съм разбрал, че много малко от инвеститорите в страната прилагат добрите бизнес практики на първоначален прединвестиционен анализ, feasibility study анализ, анализ за highest and best use и др. Тези подходи и анализи дават възможност, от една страна, да се създаде възможно най-желаният от крайните потенциални клиенти продукт със съответните качества и характеристики (като функция, дизайн, използвани материали и технологии, а от друга - инвеститорът да реализира възможно най-висока възвращаемост от своята инвестиция и цялостната продажба на единиците или проекта да бъдат осъществени за най-кратък период от време. Правилното таргетиране и маркетиране също невинаги се прилагат достатъчно успешно и професионално от част от инвеститорите като задължителни процеси, част от цялостния инвестиционно-строителен процес.

Автор: Даниела Арнаудова

Източник: www. marica.bg