Наръчник на наемодателя

Какво е необходимо да знаете и да предприемете след като сте взели решение за отдаване под наем на недвижим имот?

1. Вземане на решение за отдаване под наем, подготвяне на всички необходими документи за удостоверяване на собствеността пред консултанти и клиенти.

След като сте взели решение за отдаване под наем, задължително трябва да подготвите документацията, свързана със собствеността Ви върху имота. Обичайно тази документация включва: документ за собственост/ нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за прехвърляне срещу гледане, нотариален акт съгласно договор за доброволна делба, съдебни решения, с които се обявяват за окончателни предварителни договори за покупка на недвижими имоти, решения на комисията за замяна на имоти, и др., данни на собственика-физическо или юридическо лице, пълномощни, удостоверения, договор за наем на имота, с клауза за преотдаване и т.н. Тази документация Ви е необходима при сключване на договор за посредничество с компания, която ще се грижи за отдаването на имота, както и при окончателното финализиране на сделката, чрез сключването на договор за наем. Липсата или непредоставянето на тази документация затруднява процеса по ефективното предлагане на имота Ви на пазара.

2. Подготовка на имота за оглед

Богатият ни опит на пазара на имоти е доказал, че ако няколко имота са с подобни характеристики и еднакви цени, по-лесно се наемат тези, които са предварително подготвени за оглед. Подготовката основно означава: почистване, подредба, проветряване, евентуално освежаване, изхвърляне на ненужни вещи. Добрият търговски вид на помещенията, без значение дали са жилищни, офисни, търговски или складови, е от голямо значение при избора от потенциалните клиенти.

3. Определяне на пазарна цена на наема

Определянето на пазарната цена на наема е може би един от ключовите моменти за успешното отдаване на имота. За съжаление, често собствениците разчитат на неточни и неправилни методи за определяне на наемната цена. Грешната оценка води до:
А) първо, ако оценката е такава, че е надценила имота Ви, загубата Ви ще е от времето, през което няма да реализирате доходи поради неадекватна обявена цена. Просто изчисление показва, че само един месец без наематели в годината, води до малко под 10% фактическо намаление на годишния възможен доход. А ако имотът Ви е празен три или шест месеца? Тогава сте раелизирали загуба от 30-50%.
Б) второ, ако имотът Ви е подценен, тогава разликата, която пропускате всеки месец трябва да умножите по броя на месеците, за които е сключен договора. Ето защо, препоръката ни е, ако нямате необходимите знания, опит и информация, за да определите пазарната наемна стойност на имота си, не правете експеримент, а намерете консултант, който да определи обективно цената. Напомняме Ви, че емоционалната привързаност на собственика към имота не е метод за определяне на цена.
И двате следствия са в ущърб на собственика.
Определянето на пазарната наемна стойност на един имот се извършва по различни според типа имот характеристики, които определят ценността му.

Основни характеристики, влияещи върху ценността на различните типове имоти
Апартамент (Жилище)	Магазин	Офис	Заведение, Салон	Склад
Локация	Локация	Локация	Локация	Локация
Площ	Площ	Площ	Площ	Площ
Брой спални	Витрини	Клас офис	Витрини	Височина
Изложение	Човекопоток	Разпределение	Човекопоток	Рампи
Състояние	Автопоток	Състояние на сградата / Офис сграда	Автопоток	Междуколонно разстояние
Състояние и управление на сградата	Паркоместа	Място за реклама / табела	Паркоместа	Открита площ
Обзавеждане	Предишен наемател	Паркоместа	Оборудване	Офисна част
Паркомясто / Гараж		Други наематели в сградата	Състояние на сградата	Климатизация / Вентилация
			Предишен наемател	Оборудване

При определяне на наемната цена се използва сравнителен метод с аналогични като локация и характеристики имоти. За да бъде използван правилно, е необходимо да притежавате дългогодишен опит и обширни познания за пазара

4. Маркетиране на имота за отдаване под наем

Маркетирането е друг специфичен етап от технологията за успешно отдаване под наем на имота Ви. Успешното рекламиране предполага познаване на някои основни дялове от икономическата наука и в частност маркетинга. Професионалните консултант брокери владеят специфичните познания и биха Ви спестили много ценно време, услия и средства в използването на неподходящи канали за реклама.
Подобни познания, като че ли не са необходими само за много обичайните жилищни имоти, които се предлагат на пазара. Но ако говорим за луксозни жилищни имоти, офиси, търговски площи, логистични площи, е нобходимо да се справите безпогрешно с правилното определяне на таргет групите, подбора на каналите за реклама/една голяма част от тях са изключително скъпи и неефективни/, създаването на медия план, осъществяването на комуникация с потенциалните клиенти, подготовката на рекламни послания, рекламни материали и мн.др. Предлагането на имота Ви на пазара предполага и висока ангажираност на Вас или Вашия брокер, за да успеете да обърнете необходимото внимание на всички потенциални клиенти.

5. Водене на търговски преговори

Воденето на търговски преговори относно условията за сключване на договор за наем са изключително деликатен момент за страните по сделката. Умелото водене на преговори е ключът към успешния завършек на всички етапи на процеса по отдаване под наем. Параметрите, които обичайно се подлагат на дебати от двете страни са цената, срока на договора, начина на индексация на размера на наемната цена, начините за прекратяване на договора, неустойките при неизпълнение или нарушение, извършването на допълнителни подобрения, заплащане на такси и данъци и др. Преди да подпишете трябва да сте наясно с ангажиментите си при експлоатацията на имота, които са предвидени в ЗЗД Успешното водене на преговори предполага предварителна яснота на собственика за възможните компромиси, които е в състояние да направи. Воденето на преговори изисква и наличието на някои лични качества у преговарящия-съобразителност, гъвкавост, откритост, умение за блъфиране, бързо мислене. Ако работите съвместно с консултанти, те би трябвало да Ви помогнат при воденето на преговори.

6. Сключване на Договор за наем

На пръв поглед договорът за наем изглежда по-лесен за сключване договор от, например, договора за покупко-продажба на имот. Необходимо е той да обхваща максимално подробно направените до момента договорености между страните по време на търговските преговори. Параметрите, които сте обсъдили и сте договорили по време на търговските преговори трябва да бъдат вписани като клаузи на договора. Не се изкушавайте да превръщате подготовката и подписването на Договора за наем във лежерна формалност. Най-добрият договор е този, който предполага и залага в своето съдържание решаването на всички бъдещи проблемни казуси. Когато се подготвяте за подписването на Договора, знайте, че той трябва да е справедлив, да е коректен и да защитава еднакво и двете страни. За подписването на Договора са необходими всички документи, касаещи собствеността на имота Ви, трябва да докажете самоличността си, представителната си власт и др.... Ако ползвате услугите на компания за имоти е редно нейните представители да Ви предложат проект на договор за наем

7. Подготовка и подписване на опис-протокол

Опис-протоколът трябва да бъде неразделна част от подписания договор за наем. В неговото съдържание е необходимо да бъдат описани:
- състоянието на имота в момента на предаване на владението
- наличното оборудване, вещи, уреди, съоръжения и т.н.
- показанията на уредите за измерване на ел.енергия, вода, газ и т.н.
След надлежното попълване на екземпяра той се подписва от наемодателя, наемателя и свидетел /обичайно, представителя на посредническата компания/. При прекратяване на договора по някаква причина, опис-протоколът служи като инструмент за инвентаризация.

Основни Предимства за Наемодателя при използване професионалните услуги на ФОРОС и консултант- брокерите ни при целия процес на отдаване на имота под наем.

1. Скъсяване на процеса по отдаване
2. Получаване на информация за състоянието и тенденциите на пазара, прогнози и тенденции
3. Постигане на максимални реални пазарни нива
4. Минимална физическа ангажираност на Наемодателя
5. Спестяване на време и средства от неефективни действия и предпазване от грешни действия, водещи до дълги съдебни дела
6. Проучване на потенциалните наематели
7. Получаване на проект за договор за наем
8. Последващо съдействие при решаване на възникнали проблеми с наемателя по време на действие на договора