Наръчник на купувача

Какво е необходимо да знаете при желание за покупка на недвижим имот

Освен наличието на желание за покупка, е необходимо да получите максимално количество коректна , професионална информация за пазара, за получите възможността да вземете правилно решение. За съжаление, на пазара има малко подготвени компании, предлагащи високо качество на услугата и разполагащи с капацитет за следене на основните фактори, които влияят на имотния сектор.

1. Определяне на характеристики на търсения имот

Характеристиките на един имот са многобройни и изсикват внимателно осмисляне. Нужно е да знаете кои са тези характеристики, с които няма да направите компромис и тези, които не са толкова важни за Вас. Основните от тях са: район, местоположение, площ, етажност, тип на строителството, изложение, вътрешно разпределение, панорама, заобикаляща инфраструктура и мн.др. Един от най-трудните процеси при покупка е да успеете да направите правилна преценка дали съотношението на тези характеристики и предложената цена на имота е достатъчно добра, за да пристъпите към преговори. Ако не сте наясно с кои характеристики можете или не можете да направите компромис, съществува вероятността да се лутате в търсене на несъществуващ имот и да изпуснете най-подходящите предложения.

2. Намиране на средства за финансиране на покупката

Наличието на желание за покупка е необходимото, но недостъчно условие за реализиране на сделка. Средствата за покупка са другото много важно условие. Възможните варианти са добре известни - спестявания, средства от продажба на други активи, банково кредитиране, заемни средства от нефинансови институции и др. Ако нямате лични средства, които да инвестирате, трябва да проучите възможността за финансиране от други източници. Често срещана грешка, допускана от клиентите, купуващи с кредит, е да търсят имот преди да са проверили каква е вероятността банката да им отпусне необходимата сума. Изборът на най-подходяща финансова институция е сложен и рискован процес. Вашият консултант-брокер би трябвало да разполага с условията за ипотечно кредитиране на повечето банки и по този начин да Ви спести времето и разходите по проучването на многобройните варианти. Тази информация е много ценна, трудно събираема, трудно сравнима, трудно анализируема и затова бъдете предпазливи и се доверявайте само на професионално подготвени консултанти. Форос разполага с отлични специалисти от отдел Кредитно консултиране, които ще бъдат на Ваше разположение, ако сте наши клиенти. Запомнете: осигуряването на средства за покупка е добре да предшества огледите, в противен случай има вероятност да загубите своето, и на много други хора, време.

3. Извършване на огледи и избор на имот

Организирането на огледи обичайно изглежда един от най-лесните моменти при покупката на имот. Потенциалните купувачи имат на разположение не малко източници на информация за предлагани на пазара имоти - вестници, списания, специализирани сайтове и др. Трябва да знаете, обаче, че в медиите се рекламира една много малка част от всички имоти, които се предлагат. Необходимо е поне няколко седмици да се следят обстойно всички предложения на пазара на имоти, за да набавите своя, но непълна база данни от имоти.
Добре е да знаете, че в частните обяви за продажба на имоти, всеки продавач се стреми да постигне максимално висока цена, по-висока от пазарната. Форос постоянно следи пазара на недвижими имоти, изготвя статистики и правилно може да определи пазарната стойност на имота. След консултация и преговори от страна на Форос, продавачът решава да намали цената и предложената оферта вече е изгодна, но тя не се рекламира от него в медиите. След консултацията с Форос, той се е убедил, че ще продаде успешно имота си използвайки посредник. Поради тази причина, офертата е налична в голяма база данни на агенцията а не във вестниците и сайтовете.
След първоначален подбор на имот се организира оглед Изборът на най-подходящото, изгодно и удовлетворяващо всички изисквания на купувача предложение в повечето случаи изисква отделяне на много ценно време. Голяма част от офертите публикувани в медиите не отговарят на съществена част от описанието си, а в някои случаи има и много подвеждаща информация. Необходимо е да имате много и различни познания, за да оглеждате и за скрити недостатъци. След консултация за състоянието на пазара и уточняване на търсенето Ви, консултант-брокера ще селектира и избере най-подходящите оферти за Вас. Трябва да знаете, че в сериозните компании не е прието да се плаща за осъществяване на оглед в рамките на съответния град и радиус от около 30 км. Още по-сложен е процесът по избор на имот, който все още е на етап строеж. Необходимо е да разполагате и да се запознаете подробно с всички планове за строителството, срокове на издаване, степен на завършеност и много други. Най-важното, за което трябва да внимавате е сигурността на сделката – обременени с тежести имоти, кредитна задлъжнялост на строители, идеална съсобственост и претенции на други лица. За съжаление, обикновеният купувач не винаги има нужните компетенции, за да се увери в това преди сключването на сделката и лесно може да бъде манипулиран от продавача или от трети лица, ако не е достатъчно информиран. Гарантирането на сигурността на сделката е едно от основните задължения на брокерите и Вие задължително трябва да го изисквате, ако ползвате техните услуги.

4. Водене на търговски преговори

Ако имате някакви специфични искания, които се различават от първоначалната оферта, но е възможно да се договарят (намаляне на цената, леки ремонти, разсрочване на плащането и др.), трябва да притежавате много добри умения за преговори, за да защитите Вашия интерес. Ако използвате услугите на консултант-брокер, той би трябвало да познава в детайли историята на имота и на собственика и да притежава обективна и професионална преценка в преговорите. Шансът за достигане до желаните отстъпки е много по-голям, ако се подходи рационално, вместо емоционално. Има редица моменти, техники и параметри, които професионалистите в бранша следва да познават по-добре. В голяма част от случаите, намесването в преговорите на професионалист, който да придаде тежест и обоснованост на исканията, предполага по-добър резултат от договорката между противоположните страни в сделката.

5. Предварителен договор

След като всички условия бъдат договорени, следва сключването на предварителен договор между купувача и продавача. Купувачът следва да заплати капаро (което обичайно е около 10%) от стойността на имота, а продавачът се задължава да прехвърли собствеността в определен срок, след като бъде изплатена цялата сума. Предварителният договор може да крие определени рискове за купувача, затова бъдете внимателни. Следете всички поставени условия да бъдат записани, изисквайте неустойки при неизпълнение, документи за собственост, строителни планове, точни срокове, протокол описи и мн.др. Съветваме Ви да ползвате адвокатски услуги или услугите на брокерската компания /чрез нашите юристи , за да оформите договора, вместо да използвате договор от продавача. Така ще си спестите много главоболия и ще сте сигурни, че интересът Ви ще бъде защитен.

6. Окончателно изповядване на сделката.

Българското законодателство предполага сделките за покупко-продажба на недвижим имот да бъдат публично оповестявани пред нотариус. Това е моментът, когато купувачът изплаща останалата част от сумата на имота, а продавачът прехвърля собствеността на негово име. Тук има няколко съществени момента, за които трябва да следите: разходите по прехвърлянето, нотариалните такси и най-вече моментът на разплащането.

Трябва да проверите имота за евентуални тежести, да изисквате актуална скица, данъчна оценка, документи за собственост и др. Тъй като продажбата е съществен процес, се обърнете към адвокат или към Вашия брокер (които Ви придружават при нотариуса), за да сте убедени в сигурността на сделката. Необходимо е да се запази час при утвърден нотариус, както и да се подготвите за всички такси по сделката, а именно:

- Такса за вписване - 0,1% от удостоверения за материален интерес;
- Местен данък - 2% от договорената продажна цена или върху данъчната оценка, ако тя е по висока от продажната
- Нотариална такса - от Тарифата за нотариални такси съгласно Закона за нотариусите и Нотариалната дейност

Нотариални такси според удостоверявания материален интерес (изм. - ДВ, бр. 39 от 2009 г.)

Удостоверяван материален интерес Нотариална такса (в лв.)

- до 100 лв. включително 30
- от 101 до 1 000 лв. - 30 + 1,5 на сто за горницата над 100
- от 1001 до 10 000 лв. - 43,50 + 1,3 на сто за горницата над 1 000
- от 10 001 до 50 000 лв. - 160,50 + 0,8 на сто за горницата над 10 000
- от 50 001 до 100 000 лв. - 480,50 + 0,5 на сто за горницата над 50 000
- от 100 000 – 500 000 лв. - 730,50 + 0,2 на сто за горницата над 100 000
- над 500 000 лв. - 1530,50 + 0,1 на сто за горницата над 500 000 лв., но не повече от 6000 лв.